Direito Imobiliário

Confira Algumas das Nossas Áreas de Atuação no Direito Imobiliário e Direito Real:

Orientação geral sobre direitos de posse e de propriedade sobre bens imóveis
Análise de contratos, assessoria para a compra e venda de bens moveis e imóveis
Notificações judiciais e extrajudiciais
Medidas para evitar invasões esbulho e posse irregular
Reintegração de posse de imóveis ou buscar sua desocupação
Análise e elaboração de contratos de cessão de direitos possessórios
Nunciação de obra nova, perturbação do sossego e direito de vizinhança
ação de reivindicação da propriedade, demarcação e retificação de área, divisão de bens imóveis e extinção de condomínio entre coproprietários
Ação de usucapião, demarcatórias e seus desdobramentos
Direito das Locações (Arrendamento/ Despejo/ Renovatória)
Direito comercial (ponto comercial)
Direito Contratual (contrato financiamento imobiliário)
Aquisição de imóveis em Leilões de judiciais
Revisionais de contrato imobiliário

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O nosso Advogado de Direito Imobiliário é um profissional altamente capacitado, pronto para atendê-lo e estabelecendo parâmetros seguros nas relações das pessoas físicas e jurídicas. De forma a garantir os seus direitos e a busca de justa reparação quando necessário.

O que é o Direito Imobiliário ?

É o ramo do direito privado que trata e regulamenta vários aspectos da vida privada, tais quais o condomínio, o aluguel, a compra e venda de imóveis, a usucapião e os financiamentos da casa própria.

Suas raízes estão no direito de propriedade, seja como direito subjetivo à detenção de uma coisa, seja como ramo especializado da doutrina jurídica.

Como parte do direito imobiliário pode-se citar o direito registral imobiliário, que cuida dos fenômenos jurídicos aliados ao registro de imóveis.

Um dos fenômenos jurídico-econômicos de maior destaque no ramo do direito imobiliário são as incorporações imobiliárias, uma vez que alavancam as possibilidades do uso do bem imóvel como forma de investimento e fomento de riqueza, com consequências sócio-econômicas de grande impacto.

LOCAÇÕES

Uma locação, aluguel, é um negócio jurídico onde uma das partes cede à outra o usufruto de um bem de sua propriedade em troca de um pagamento.

O locador (ou senhorio) é aquele que cede o bem mediante pagamento do locatário (ou inquilino) para que este o utilize conforme as finalidades do bem – isto é: moradia, se for um imóvel residencial; TRABALHO, se for um imóvel COMERCIAL ou INDUSTRIAL; locomoção, se for um automóvel, etc.

É o CONTRATO pelo qual o locador propõe-se a ceder o uso e o gozo da coisa locada ao locatário. É um contrato comutativo, oneroso, bilateral e de execução continuada. Portanto, é sempre bom lembrar que “locador” é o personagem que figura na condição de senhorio, e “locatário” é o personagem que figura na condição de inquilino.

O contrato de aluguel pode ser rompido através da denúncia de uma das partes. Se ela partir do locador, no que se refere aos imóveis, poderá ser de dois tipos:

Denúncia cheia: é aquela na qual o locador deseja romper o contrato com apresentação de justificativa (por exemplo, ceder sem exigência de pagamento o imóvel a um parente, etc.).
Denúncia vazia: é o rompimento do contrato de locação pelo locador sem a apresentação de justificativa alguma. A denúncia vazia causava muitos problemas, tanto que no Brasil B seu uso foi proibido.

Denúncia vazia ou denúncia imotivada em Direito imobiliário do Brasil, é a retomada de um imóvel por seu locador, depois do término do prazo de locação fixado em contrato por escrito e com o prazo igual ou superior a trinta meses, sem ter que justificar seu pedido, com previsão legal no art. 46, da Lei nº 8.245/91.

O contrato de locação possui três espécies: locação de serviços, de obra e de coisas.

Locação de serviços (locatio conductio operarum): De acordo com a explicação de Maria Helena Diniz, “Se relativa a uma prestação de serviço economicamente apreciável, considerada em si mesma, independente do resultado”. Em outras palavras, nessa espécie de locação uma parte presta serviços à outra mediante um pagamento.
Locação de obra ou empreitada (locatio conductio operis):No entender de Sílvio Rodrigues, é aquela em que há um obra “… para a qual o locador promete fornecer seu trabalho e/ou material em troca de uma remuneração”.
Locação de coisa (locatio conductio rerum): É aquela que, como cita Venosa, “O locador cedia ao locatário o uso e gozo de um bem mediante dinheiro”, fazendo referência ao Direito Romano. Essa espécie de locação, cuida exclusivamente do uso e gozo de bem infungível, uma vez que ao tratar de um bem fungível, ter-se-ia o negócio de mútuo e não de locação.

A lei do inquilinato, para a qual o estudo desta pesquisa está sendo direcionado, toca a espécie locação de coisas.

A LEI DO INQUILINATO

A lei do inquilinato, de nº 8245, publicada em outubro de 1991, dispões sobre as locações de imóveis urbanos, bem como os procedimentos concernentes a ela, excluind0-se, pelo menos num primeiro instante – como cita Venosa, os bens móveis e os imóveis rurais.

Isso porque, a partir da reflexão do mesmo autor, “Considera-se imóvel urbano conforme sua destinação e não de acordo com sua localização”. O que Venosa defende é a ideia de que mesmo situado numa área rural, o imóvel pode ser considerado urbano para fins de locação desde que seja destinado à moradia ou ao comércio.

A lei também denominada norma inquilinária por parte da doutrina exclui do seu âmbito de atuação alguns dos tipos de imóveis urbanos. Logo em seu primeiro artigo, diz expressamente que não cuida de apart-hotéis, arrendamentos mercantis (leasing), espaços destinados à publicidade, imóveis da União e vagas de garagem autônomas e estacionamentos, por pertencerem à alçada do código civil ou de legislações especiais.

Obras de célebres juristas como Humberto Theodoro Jr e Venosa, atentos certamente ao entendimento sólido do leitor, costumam classificar a locação de coisas em três sub grupos, dos quais esta pesquisa se utilizou para uma melhor compreensão do universo da locação.

1) Locação residencial

Na locação residencial, há que se considerar o tempo de duração do contrato escrito; se este fora acordado com prazo inferior ou superior a trinta meses. A lei, em seu dispositivo nº 46, trata das locações com prazo igual ou superior a trinta meses, frisando a possibilidade da chamada denúncia vazia, que consiste na faculdade de notificação por parte do locador.

Assim, findo o prazo do contrato, o locador, nos termos concernentes a este artigo, fica desobrigado de notificar o locatário, havendo resolução automática do acordo. Porém, caso o locatário permaneça no imóvel por mais de trinta dias sem a oposição do locador (prorrogação tácita), o contrato dar-se-á como vigente (art. 46 § 1º) até que este notifique aquele (art. 46 § 2º).

No artigo 47 estão arroladas as restrições impostas aos contratos escritos ou verbais que estipularem prazo inferior a trinta meses (denúncia justificada). De acordo com o disposto no artigo, ao contrário do citado anteriormente, ocorre a prorrogação automática do contrato que, por sua vez, só findará com a operância das hipóteses de seus incisos, seguido da devida e obrigatória notificação do locatário,incisos estes que se seguem:

I – Nos casos do art. 9º

Esse inciso diz que pode haver resolução contratual nas hipóteses do art. 9º da lei, abrangendo o mútuo acordo, a prática de infração legal ou contratual, falta de pagamento de aluguel e/ou inadimplemento de encargos e mediante a necessidade de reparação urgente determinada pelo poder público.

II – Em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário for relacionada com seu emprego

A relação que evidencia o vínculo trabalhista é pressuposto essencial para a locação; desfazendo-se abre-se espaço para despejo.

III – Se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio.

Nesse inciso a lei trata do direito de retomada do imóvel em casos de necessidade por parte do locador. Ele abraça também a pessoa jurídica locadora que pede o imóvel para que nele possa instalar e exercer sua atividade, desde que para uso próprio.

IV – Se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para realização de obras aprovadas pelo poder público, que aumentem a área construída, em , no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento.

Tal inciso não se confunde com o art.9º IV, pois aqui a iniciativa é do proprietário e não do poder publico, que apenas aprova a ideia.

V – Se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

Venosa cita este inciso como sendo o mais importante, fundamental à nova lei do inquilinato. Ele cuida da “denúncia imotivada da locação com vigência ininterrupta por mais de cinco anos”, ou seja, uma espécie de denúncia vazia que está restrita aos tomos da lei e que só florescerá finda o prazo mínimo estipulado, que é de cinco anos nos casos de locações com prazo inferior a trinta meses.

2) Locação de temporada

A locação de temporada é “… aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão somente de determinado tempo”, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel”. (art48)

Uma vez que possui prazo determinado, este tipo de contrato de locação só poderá existir se escrito, pois sob a forma verbal irá submeter-se às normas do dispositivo anterior (“Quando ajustada verbalmente…” art.47). Como se refere a situações transitórias, com curta duração, é comum que o pagamento de aluguel e encargos se façam anteriormente ao uso e gozo do bem, atentando-nos para uma de suas mais relevantes peculiaridades.

A prorrogação tácita se dará da mesma forma daquelas locações residenciais com prazo igual ou superior a trinta meses; se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem a oposição do locador presumir-se-á a prorrogação do contrato até que se faça a notificação por parte deste (art 50).

3) Locação não residencial

As locações não residenciais se dividem quanto à possibilidade da renovação compulsória. Caso a locação não esteja acobertada por essa possibilidade, a regra a qual irá submeter-se o contrato será a da lei 8245/91, estando este sujeito à denúncia vazia, ao direito de retomada.

Nos contratos com renovação compulsória, também denominados comerciais, em que não há vínculo existente entre a locação e relevante significância social (escolas, igrejas…) ou humanitária (hospitais.´..), é preciso que o contrato seja de no mínimo cinco anos e que não haja mudança no ramo de atividade por no mínimo três, a fim de preservar o valor do “ponto”. Para garantir a inerência do locatário, deve-se fazer com seis meses de antecedência do vencimento do contrato uma renovação deste – a ação renovatória, para garantir a prioridade sobre o imóvel. Se não houver a possibilidade de renovação, o locatário deverá ser indenizado pelos acréscimos que realizou.

4) Sublocação

Segundo Maria Helena Diniz, “A sublocação vem a ser um contrato de locação que se efetiva entre o locatário de um bem e terceiro – o sublocatário, com a prévia permissão do locador, que, participando de uma primeira relação jurídica ex locatio (contrato de locação), se vincula a uma segunda (contrato de sublocação), tendo-se em conta, nas duas, o mesmo objeto locado”

A lei do inquilinato trata especialmente da sublocação nos arts 14,15 e16, onde diz que essa relação jurídica ramificada de uma outra da mesma espécie segue as mesmas normas e procedimentos da locação, sujeitando-se primordialmente à permissão do locador original. Segue o mesmo raciocínio da sublocação a cessão e o empréstimo do imóvel já em locação.

O COMEÇO E O FIM DO CONTRATO DE LOCAÇÃO

Como todo contrato, é preciso estar atento às formalidades da lei quando esta assim determinar – quando se tratar de contratos solenes; além de, obviamente, conter os elementos essenciais de qualquer contrato como o consentimento válido dos contratantes e a capacidade dos sujeitos envolvidos no acordado.

Há ainda observações concernentes à locação em especial como a cessão de posse do bem locado, forma livre na maior parte das vezes e lapso de tempo, sendo este último determinado ou não.

A extinção do contrato se dará mediante resilição bilateral, direito de retomada, cláusula resolutiva, perda da coisa (seja de forma total ou parcial), vencimento do prazo, desapropriação, nulidade (absoluta ou relativa), inexecução contratual ou infração à lei, falência ou concordata de um dos contratantes e ainda por extinção de usufruto ou fideicomisso , no caso do art 7º da lei.

AS NULIDADES DA LEI

A lei do inquilinato visa proteger a ordem pública, no que tange os atos que possam atingir seus objetivos basilares.É importante salientar que o texto legal não trata de nulidades relativas, embora estas obviamente possam ocorrer, mediante interpretação doutrinária ou jurisprudencial. Wilson de Andrade Brandão cita, em obra especializada: “Para o art 45 da lei do inquilinato, só existem nulidades, porque a ineficácia das cláusulas advém de sua ofensa à ordem pública em que se situam os ditames”.

OBSERVAÇÕES COMPLEMENTARES ACERCA DA LOCAÇÃO

1) Divórcio do locatário:

Ocorrendo separação ou divórcio a locação se estenderá ao cônjuge que permanecer no imóvel locado, lembrando sempre que se deve comunicar o locador por escrito. Este, por sua vez, poderá exigir a substituição do fiador ou uma das garantias legais no prazo de trinta dias.

2) Morte:

A morte de uma das partes da relação ex locatio, seja do locador ou do locatário, não finda os efeitos do contrato. Em casos assim, ocorre a transmissão aos herdeiros ou segue-se as ordens de sub-rogação elencadas no art 11 da lei.

3) Alienação do imóvel:

A alienação, quando ocorre durante a vigência do contrato, requer a denúncia do mesmo, que deve ser exercida por sua vez no prazo de noventa dias, contados do registro da venda ou do compromisso, sob pena de se presumir a concordância tácita de continuação da locação. Esta regra se aplica a todas as modalidades de locação, com exceção apenas daquelas contratadas com prazo determinado, com cláusula de vigência e devidamente registradas no registro imobiliário competente.

CONTRATOS DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL NO DIREITO BRASILEIRO

1) DO CONCEITO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL

Resguardada pela lei nº 8245/91, a lei do inquilinato. O contrato de locação residencial consiste num contrato pelo qual uma das partes (locador) se obriga a ceder à outra (locatário), por tempo determinado o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição. Trata-se de um contrato bilateral, oneroso (mediante pagamento), consensual (a obrigação surge no acordo de vontade), comutativo, diferido no futuro e não solene (pode ser verbal, por exemplo). No presente caso, destinado à moradia do locatário ou da família, não podendo ter nenhum cunho comercial.

2) DA SUBDIVISÕES DO CONTRATO DE ALUGUEL RESIDENCIAL

A locação residencial pode ser subdividida em:

com prazo certo igual ou superior a trinta meses, contratada por escrito;
com prazo indeterminado ou inferior a trinta meses.

3) DOS TIPOS DE CONTRATOS DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL

3.1 – com prazo certo igual ou superior a trinta meses, contratada por escrito

As principais características desta forma de locação residencial são:

Direito de retomada no vencimento, independentemente de motivação (denúncia vazia);
Inocorrência de prorrogação legal obrigatória após o vencimento;
Ocorrendo a prorrogação tácita, ainda assim ficará assegurada a possibilidade de denúncia vazia ao locador, desde que este notifique o locatário no prazo de 30 dias.

Desta forma, estabelece o art. 46 da Lei 8.245/91 que nos casos de locação com prazo certo igual ou superior a trinta meses, contratada por escrito, a resolução ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. No entanto, findo o contrato e permanecendo o locatário no imóvel locado por mais de 30 dias sem oposição do locador, ocorrerá a prorrogação tácita da locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato (art. 46, par. 1º da Lei 8.245/91). Neste último caso, poderá o locador reaver o imóvel a qualquer tempo, porém, com a exigência de que notifique previamente o locatário, concedendo prazo de 30 dias para a desocupação. Destarte, nesta forma de locação, findo o contrato por prazo determinado, o locador tem o prazo de 30 dias para ajuizar ação de despejo, sob pena de ficar obrigado a notificar o locatário.

3.2 com prazo indeterminado ou inferior a trinta meses

Os efeitos principais desta modalidade de locação residencial são os seguintes:

Ocorrência de prorrogação legal compulsória após o vencimento;
O direito de retomada depende de motivação (denúncia cheia) e só é possível nos casos elencados na Lei;
A denúncia vazia somente será admitida após 05 anos de vigência ininterrupta da locação (art. 47, V).

Assim, nas locações avençadas com prazo indeterminado ou inferior a trinta meses, com a exceção do inciso V do art. 47, não há a possibilidade de denúncia imotivada do contrato, operando, com isso, a sua prorrogação automaticamente. Somente poderá ocorrer a retomada justificadamente na forma de um dos cinco incisos do art. 47, quais sejam:

I – nas hipóteses do art. 9º: (I) por mútuo acordo; (II) em decorrência da prática de infração legal ou contratual; (III) em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; (IV) para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel, ou podendo, ele se recuse a consenti-las.

O distrato permite o desfazimento de qualquer relação contratual, autorizando, desta forma, o despejo. Quanto às infrações legais ou contratuais, os deveres e do locador e do locatário estão estampados na lei nos arts. 22 e 23. Evidentemente, se a infração for do locador esta permitirá somente eventual indenização ao inquilino e não o despejo, que se refere às infrações do locatário. A obrigação de pagar aluguel é descrita no art. 23, I, sendo essencial ao contrato de locação. No que toca às reparações urgentes no imóvel determinadas pelo Poder Público, deve o inquilino não só consentir com a realização dos reparos emergenciais como também comunicar esta necessidade ao locador.

II – em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com o seu emprego.

Nesta hipótese a norma procurou envolver zeladores, vigias, porteiros etc. Desfeito o vínculo trabalhista, abre-se ensejo ao despejo. No art. 59, par. 1º, II, abre-se a possibilidade de despejo liminar nestes casos, evitando-se que o empregador tenha que tolerar ex-empregado no local até a sentença.

III – se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio.

Importante fazer-se a distinção de uso próprio, que refere-se à qualquer utilização que se faça do imóvel, residencial ou não, e de uso residencial, i. e., exclusivamente residencial. A lei permite a retomada do imóvel justificada no primeiro caso somente ao próprio locador, seu cônjuge ou companheiro. Para ascendente ou descendente a finalidade deve ser o uso exclusivamente residencial. A jurisprudência já fixou entendimento de que, neste último caso, a norma se aplica também aos afins, permitindo que os sogros do locador sejam beneficiados (JTACSP 106/403, 106/411).

IV – pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento.

esta hipótese de desfazimento da locação não se confunde com aquela consubstanciada no inciso III do art. 9º. Isto porque, neste art. 47, IV, a demolição, edificação ou reforma no prédio locado dá-se por iniciativa do locador e não do Poder Público. Importante notar que a lei exige não só a demolição como também a ulterior edificação, preenchidos os requisitos de acréscimos mínimos do imóvel.

V – se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar 05 (cinco) anos. ^[7]

Este inciso cuida da denúncia imotivada da locação, na modalidade ora estudada. Destarte, caso tenha o locador preferido locação verbal ou, se por escrito, por período inferior a 30 meses, deverá aguardar os cinco anos para poder, imotivadamente, despejar o seu inquilino.

4 – Da Locação Por Temporada

Esta forma de locação do imóvel urbano refere-se a situações transitórias, resguardando os interesses de ambos os contratantes e fornecendo meios necessários para coibir fraudes. Importante aspecto da locação para temporada é a necessariedade de contrato escrito, uma vez que a lei exige, para esta modalidade, prazo determinado. Caso seja ajustada verbalmente, o contrato amoldar-se-á às regras do art. 47. O mesmo se sucederá caso o locatário permaneça no imóvel além do prazo permitido e sem oposição do locador. Aqui, é mantida a relação locatícia, mas com modificação de sua causa. Podem haver situações, porém, que façam relativizar a exigência legal de prazo máximo para a locação para temporada, como nos casos de locação para tratamento de saúde em que, contrariamente ao previsto pelas partes, se estendeu além dos noventa dias fixados pela norma. A matéria, porém, merece maiores cuidados no caso concreto. A peculiaridade desta forma de locação diz respeito à forma de pagamento, que permite, excepcionando a regra geral, que o aluguel e demais encargos sejam pagos e recebidos antecipadamente, levando-se em conta ser contrato de curta duração.

Assim, o artigo 48 da Lei 8.245/91 considera locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

5 – DE OUTROS ASPECTOS IMPORTANTES

5.1 – DA ALIENAÇÃO DO IMÓVEL DURANTE A LOCAÇÃO

A alienação do imóvel durante a locação permite a denúncia do contrato, devendo esta, ser exercida no prazo de 90 dias, contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo-se, após este prazo, a concordância com a manutenção da locação. Esta regra aplica-se a todas as modalidades de locação, com a exceção daquelas contratadas por prazo determinado, com cláusula de vigência e devidamente registradas no registro imobiliário competente. O fundamento desta orientação legal reside no fato de que o novo adquirente é estranho ao pacto locatício, salvo o registro imobiliário que faz tornar público o contrato.

5.2 – DA MORTE DO LOCADOR E LOCATÁRIO

Tanto a morte do locador quanto a do locatário não faz desaparecer a relação locatícia. No primeiro caso, a locação transmite-se aos herdeiros (art. 10); no segundo, a lei elenca a ordem de sub-rogação (art. 11): “nas locações com finalidade residencial”, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica, da parte, desde que residentes no imóvel(I).

Nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio. A razão da distinção se dá tendo-se em vista o caráter intuitu familiae do contrato de locação residencial.

Importante observar que a fiança, sendo garantia pessoal, extingue-se com a morte do locatário, devendo ser apresentada nova garantia se assim exigir o locador. Outra observação refere-se à ocupação ilegítima do imóvel em caso de morte do locatário, por pessoas estranhas à ordem legal. Neste caso, a ação cabível não será o despejo e, sim, a possessória, pois serão considerados intrusos, não participantes da relação locatícia.

5.3 – DA SEPARAÇÃO E DIVÓRCIO DO LOCATÁRIO

Nas hipóteses de separação ou divórcio a locação se estenderá com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel locado (art.12), devendo esta sub-rogação ser comunicada por escrito ao locador que poderá exigir, no prazo de 30 dias, a substituição do fiador ou oferecimento de nova garantia dentre as admitidas pela lei, sendo esta, na verdade, a finalidade da comunicação ao locador.

5.4 – DA CESSÃO,SUBLOCAÇÃO E EMPRÉSTIMO DO IMÓVEL EM LOCAÇÃO

Trata-se de vedação legal a transferência do contrato de locação e a cessão sem o prévio consentimento expresso do locador (art. 13), podendo, em caso de sublocação não consentida, dar margem à rescisão da do contrato.

A sublocação, como ocorre com qualquer contrato derivado, haverá de seguir o contrato-base, não podendo, desta forma, permitir o que este proíbe. Assim, extinto o contrato-base, seja qual for a sua causa, serão também extintas as eventuais sublocações, ressalvados direitos indenizatórios em favor do sublocatário contra o sublocador (art.15). Por fim, o art. 21 estipula expressamente que o aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação, estando autorizado ao sublocatário reduzi-lo até o valor que seria permitido.